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市消委会督促9家银行整改房贷合同6大问题

来源:深圳市消委会    发布时间:2016-10-19 12:48:36

2016年初,市消委会根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条、第三十七条及《深圳经济特区实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十二条赋予消费者组织对于格式条款的监督职责,组织开展了深圳市个人购房贷款合同不公平格式条款的调查、评议工作。此次活动我会收集了工商银行、农业银行、交通银行、中国银行、平安银行、招商银行、中信银行、建设银行、广发银行、东亚银行、兴业银行、浦发银行等12家银行的个人购房贷款合同文本。市消委会对收集到的合同文本进行了梳理,对其中可能涉嫌不公平、不合理的格式条款进行了法律分析,并通过书面及专家论证会的形式征求了各涉评银行意见及深圳市银行业协会意见。


经多次研究论证,市消委会最终对其中9家银行的部分条款进行了评议,并向各涉评银行发出整改的劝谕函,建议各涉评银行按照评议意见对条款进行修订。各涉评银行收到劝谕函后及时反馈了意见。大部分银行深圳分行都同意评议意见内容,同意对部分条款进行修订,但因分行修改合同权限不同,部分条款的修订需要总行统筹安排,修改意见都已向总行反馈。


市消委会将持续关注各银行的整改情况,确实减少不公平、不合理的格式条款侵害消费者的合法权益的情况发生,从源头上避免购房贷款消费纠纷的发生。

 

个人购房贷款合同不公平格式条款评议

 

2016年初,深圳市消费者委员会(以下简称“我会”)收到消费者关于银行贷款领域格式合同问题的投诉,根据《消费者权益保护法》第二十八条、第三十七条及《深圳经济特区实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十二条赋予消费者组织对于格式合同的监督职责,我会组织开展了对深圳市个人购房贷款合同是否存在不公平格式条款的调查、评议工作。此次活动我会收集了工商银行、农业银行、交通银行、中国银行、平安银行、招商银行、中信银行、建设银行、广发银行、东亚银行、兴业银行、浦发银行等12家银行的个人购房贷款合同文本,并对收集的合同文本进行了专题研究,我会发现各涉评银行的合同文本中存在损害消费者合法权益的不公平格式条款。在多次征求意见及反复研讨论证的基础上,我会最终对其中9家银行的部分条款进行如下评议,呼吁各界关注并敦促业界整改,以维护广大购房贷款个人借款人(以下简称“消费者”)的合法权益。


一、合同未依法进行公示


在合同收集过程中,我会发现较大部分银行的个人购房贷款合同文本未在其经营场所公开展示,在各银行官方网站上也很难查找到个人购房贷款合同的文本。在工作人员以消费者身份进行有关房屋贷款服务咨询并要求查阅银行个人购房贷款合同文本的过程中,部分银行工作人员表示个人购房贷款合同文本属于银行信贷部门内部资料,需经借款人预约申请贷款后,才能将贷款合同拿出来给借款人签字确认。


评析:根据《消费者权益保护法》第七、八、九条及第二十八条规定,消费者拥有知情权、自主选择权和公平交易权等权利,经营者有向消费者提供充分信息的义务;另外根据《深圳市经济特区合同格式条款条例》第八条和《个人贷款管理暂行办法》第二十五条的规定,经营者“应当在其经营、服务场所公开展示含有格式条款的合同文本,供消费者查阅、复制”。同时,随着互联网的普遍应用,银行也应当在其官网显著位置展示其格式合同文本,而不应局限于进入申请办理环节才可以阅读其合同文本。


据此,部分银行没有依法公示个人贷款合同,不仅侵犯了消费者的知情权,并进而妨碍消费者实现其选择权和公平交易权,而且违反了《深圳市经济特区合同格式条款条例》和《个人贷款管理暂行办法》的相关规定,依法可由主管部门责令其限期改。


二、不合理要求消费者开立日常经营主要账户


招商银行:《个人购房借款及担保合同》第十八条第一款:“为配合贷款人贷款风险监控及贷后风险管理需要,同意自贷款人发放贷款之日起一个月内在招商银行开立日常经营主要账户,或将此前在他行所开立的日常经营主要账户迁至招商银行。本协议所称‘日常经营主要账户’包括但不限于以借款人及借款人配偶名义开立的用于借款人经营实体日常经营资金往来的个人账户以及以借款人经营实体名义开立的对公结算账户”。


评析:前述涉评条款规定消费者需在贷款发放之日起一个月内在贷款银行开立日常经营主要账户,或将此前在他行所开立的日常经营主要账户迁至贷款银行。根据《消费者权益保护法》第二十六条规定,消费者有权拒绝经营者的强制交易行为,经营者不得利用格式条款加重消费者责任、实施强制交易,我们认为此种规定不必要地加重了消费者的责任,因为在上述个人购房贷款及担保合同中,消费者已经以所购房屋提供了担保,贷款银行债权的实现已经得到了相应的保障,在这种情况下仍要求消费者将日常经营账户迁至贷款银行这是不合理的。


三、要求消费者放弃抗辩权


广发银行:《个人房屋按揭贷款合同》第十九条约定:“各方同意并确认:本合同若经公证机关公证为具有强制执行效力的债权文书,乙、丙方未能按期清偿所欠甲方的债务本息和其他应付费用或有本合同约定的其他违约行为情形时,甲方有权根据本合同直接向有管辖权的人民法院申请强制执行,乙(借款人)、丙方(担保人)同意无条件地接受该强制执行并放弃抗辩权。”


评析:以上条款规定如果贷款合同经公证机关公证为具有强制执行效力的债权文书,贷款银行申请强制执行时消费者须无条件放弃抗辩权。这种规定存在以下两个问题:


第一,不能直接向法院申请强制执行。根据《最高人民法院、司法部关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》第七条:“债权人凭原公证书及执行证书可以向有管辖权的人民法院申请执行”,贷款银行应该先向原公证机关申请执行证书,而不能根据贷款合同直接向有管辖权人民法院申请强制执行。


第二,不能要求消费者放弃抗辩权。根据《最高人民法院、司法部关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》第五条:“公证机关签发执行证书应当注意审查以下内容:(一)不履行或不完全履行的事实确实发生;(二)债权人履行合同义务的事实和证据,债务人依照债权文书已经部分履行的事实;(三)债务人对债权文书规定的履行义务有无疑义”,公证机关在贷款银行申请执行证书时需要审查消费者对贷款合同规定的履行义务有没有疑义,相对的就是消费者对事实、程序等进行抗辩的权利,其权利直接来源于《民事诉讼法》。贷款银行通过格式条款排除了消费者的抗辩权,不仅违反了《民事诉讼法》,而且违反了《消费者权益保护法》第二十六条经营者不得以格式条款排除消费者权利的不公平规定,其内容当然无效。


四、约定管辖选项不充分


平安银行:《房地产买卖抵押贷款合同》第十四条第六款:在履行本合同过程中所发生的争议,由双方协商解决;协商不成的,可向乙方(银行)所在地人民法院提起诉讼。


浦发银行:《个人购房担保借款合同》第十三条第八款:“本合同适用中华人民共和国法律。任何有关本合同的争议,均受贷款人/担保权人所在地的人民法院管辖。”


兴业银行:《个人购房抵押(保证)借款合同》第十一条:“本合同履行过程中发生争议,可以通过协商解决;协商不成的,按以下第   种方式解决。壹、向合同签订地人民法院提起诉讼;贰、提交深圳仲裁委员会,按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规定进行仲裁。仲裁裁决为终局裁决,对各方均有约束力。”


评析: 以上条款平安银行和浦发银行是直接约定了银行所在地法院管辖;兴业银行则规定消费者可以选择仲裁或由合同签订地法院管辖。这种规定存在以下两个问题:


第一,约定管辖的选项不充分。贷款银行约定以银行所在地或合同签订地为约定管辖法院,这种约定的结果是,只要消费者住所地与银行所在地或合同签订地不在同一个地方,无论消费者是原告还是被告,都不可能在消费者所在地法院管辖。根据《民事诉讼法》第三十四条约定管辖的规定,约定管辖可以选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖,贷款银行利用拟定格式合同的优势地位,拟定对自己有利的管辖法院作为除仲裁以外的唯一选项,约定管辖的选项不充分,该条款显属不公平、不合理的格式条款。


为此我们呼吁并建议增加第三个选项“依照法律法规确定管辖法院”,消费者不同意仲裁,也不同意由银行所在地法院管辖的,可以选择该选项。


第二,未采取合理方式提请消费者注意。以上条款涉及以格式条款约定管辖,根据2015年《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三十一条“经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议,未采取合理方式提请消费者注意,消费者主张管辖协议无效的,人民法院应予支持”,贷款银行应采取合理方式提请消费者注意该条款,但我们发现以上贷款银行公司在合同中均未采取合理的方式提请消费者注意该条款,存在约定管辖无效的可能性。建议予以重视修改。


五、减轻贷款银行义务之系统故障问题


兴业银行:《个人购房抵押(保证)借款合同》第十六条第四款规定:“因不可抗力、通讯或网络故障、债权人系统故障等原因导致未按时发放贷款或办理支付的,债权人不承担任何责任,但应及时通知债务人。”


评析:贷款银行负有对其银行软件系统、网络系统等进行更新、管理、维护、保障系统正常运行的基本义务,如因银行过失、疏于管理等原因造成借款人损失的,贷款银行应当承担相应责任,并采取积极有效的补救措施。而在该条款中,贷款银行完全排除了可能因其自身原因导致损害结果所应当承担的责任,排除责任过于绝对化,涉嫌违反了《消法》第二十六条关于经营者不得以格式条款作出减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任的不公平、不合理的规定。


六、将借款人失踪、死亡等视为违约


中国银行:《个人贷款合同》附件二第二条:“借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约:(7)借款人、担保人死亡或宣告死亡、宣告失踪。”


招商银行:《个人购房借款及担保合同》第四十条第一款:“借款人出现下列情形之一者,视为已发生违约事件:5、发生伤残、失业、搬迁、婚姻变动、工作变动、经营情况恶化等客观上实质影响其债务承担能力事项的。8、借款人在贷款期间发生死亡、宣告死亡、失踪、宣告失踪、丧失民事行为能力的。”


建设银行:《个人住房(商业用房)借款合同》第十二条第一款:“借款人违约情形:(六)借款人死亡或被宣告死亡而其财产合法继承人不继续履行本合同的;(七)借款人被宣告失踪,而其财产代管人不继续履行本合同的;(八)借款人丧失民事行为能力,而其监护人不继续履行本合同的。”


农业银行:《个人购房担保借款合同》第十一条第四款:“发生下列情形之一的,贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回以发放借款,有权提前行使担保权,有权宣布借款人于贷款人订立的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施,并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。(3)借款人、担保人死亡、被宣告失踪或被宣告死亡。”


平安银行:《房地产买卖抵押贷款合同》第十三条第一款:“出现下列情况之一的,视为已发生违约事件:11、甲方发生伤残、失业、搬迁、工作变动、经营变动等任何改变,一方认为已经或可能危及本合同项下债权实现的;12、甲方死亡、被宣告死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力。”


广发银行:《个人购房贷款合同》第十四条:“违约情形:5、乙方(借款人)死亡、被宣告死亡、被宣告失踪、丧失民事行为能力后无继承人、受遗赠人、财产代管人、监护人或者其继承人、受遗赠人、财产代管人、监护人拒绝履行本合同。”


浦发银行:《个人购房担保借款合同》第十一条第一款:“下列任一事件,均构成借款人在本合同项下的违约:11.借款人在还款期限内死亡、失踪、丧失民事行为能力后无继承人、受遗赠人、财产监(代)管人。”


评析:以上条款规定分为三种情况:一是,直接将借款人死亡、失踪、丧失民事行为能力规定为违约行为;二是,将借款人死亡、失踪、丧失民事行为能力,无继承人、财产管理人的规定为违约行为;三是,将借款人发生伤残、失业、搬迁、婚姻变动、工作变动、经营情况恶化等情况直接认定为违约行为。


第一,借款人死亡等情况不能认定为违约。针对第一种情况,如果借款人有继承人、财产管理人等情况下,将借款人死亡、失踪、丧失民事行为能力直接认定为违约行为,这就意味着继承人承继合同权利义务后,合同继续履行,但继承人却仍需承担违约责任,这不可能的。


针对第一、第二种情况,借款人死亡、失踪、丧失民事行为能力的,由于发生上述事件不因借款人的意志而转移,不可归责于借款人,也就不能认定为违约行为。借款人死亡、失踪、丧失民事行为能力不可能继续履行合同义务,合同应当中止;如果没有继承人、财产管理人或继承人不继承的,合同应当终止。


第二,将借款人伤残等情况直接认定为违约理由不充分。招商银行、平安银行在合同条款中直接将借款人发生伤残、失业、搬迁、婚姻变动、工作变动、经营情况恶化的情况直接认为是已经发生违约情形,其理由不充分,严重侵犯了借款人的合同权利。因为借款人发生上述情形并不必然导致借款人无法履行合同义务,两者之间没有必然的因果关系,不能直接认定为违约。


附:


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