深圳市消委会关于房地产预售买卖合同附加协议不公平格式条款点评意见的通报

来源: 深圳市消费者委员会

发布时间:2017-08-29 10:34:16

    商品房与人们的生活密切相关,而且价值巨大。商品房作为买卖合同中的特殊标的物,涉及面广,权利义务关系复杂。为了引导房地产市场健康发展,平衡买卖双方权利义务,房地产主管部门和市场监督管理部门制定了房地产买卖合同示范文本,要求房地产企业使用,并作为备案的指定合同文本。然而,在实践中,商品房开发商(以下称“出卖人”)利用合同制定方的优势地位,通过制定附加协议的形式对示范文本条款进行大量修改,排除或者限制买受人权利、减轻或者免除出卖人责任、加重买受人责任。这种现象引起社会广泛关注。

为保障房地产消费者的合法权益,深圳市消费者委员会(以下简称市消委会)自2004年开始先后多次就房地产领域买卖合同不公平格式条款进行调查、评议工作,并向社会公开发布了点评意见。今年,国家对房地产市场实施更加严格的调控政策。为了促进房地产市场的稳定健康发展,市消委会再次开展房地产领域不公平格式条款调查评议工作,收集了我市部分房地产一手房预售买卖合同的附加协议,并组织专家、律师对其中可能涉嫌不公平、不合理的格式条款进行了专题分析论证。市消委会遗憾地发现,此前点评的不公平格式条款仍然存在于各合同附加协议中。这些不公平格式条款仍在不同程度地侵害消费者的合法权益。具体情况如下:

一、否认格式条款,借以免除自身法定责任

典型条款:“买受人的特别声明:买受人确认:本补充协议经买卖双方协商一致后达成,并非出卖人提供的格式条款。

点评意见:首先,补充协议虽然是对政府示范文本的修订,但事实上这些补充协议是由出卖人为重复使用而预先制定,且未与买受人协商的条款,符合《合同法》第39条第2款关于格式条款的定义,所以补充协议当中的条款属于格式条款。其次,出卖人之所以将附加协议中的条款约定为非格式条款,是因为国家法律对格式条款的制定方设定了相对严格的法律责任,出卖人为了免除自身的法定义务,故此而为之。

二、出卖人利用单方制定格式条款的优势,为己设置免责条款

典型条款:“买方特别声明:对本协议之各项条款约定,特别是其中有可能限制买方权利、减轻或者免除卖方义务和责任部分,以及违约责任部分,卖方已采取合理的方式逐字逐句提请买方注意并作充分说明,买方已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任,并予以接受。”

点评意见:对格式条款的提示说明义务是出卖人的法定义务,该义务是否履行是一个需要举证证明的事实问题,而不是一个以条款的形式声明的问题。该条款以声明的形式免除了其自身应履行的举证义务,根据《合同法》第40条的规定,该条款涉嫌无效。

三、绝对地将售楼广告、售楼书、售楼模型、样板房等排除出要约的范围

典型条款:“买卖双方的一切权利义务以本合同及双方签署的协议书及补充协议为准。出卖人所做的售楼广告、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料均仅作为要约邀请,对双方没有约束力。双方一切权利义务以本合同约定为准。”

点评意见:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定,“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

故出卖人的销售广告和宣传资料所作的说明和允诺具体确定并对合同订立和房屋价格有重大影响的,则应视为要约,并对出卖人具有约束力。该条款绝对地免除了出卖人自身广告宣传应负的法律责任,涉嫌无效。

四、出卖人逾期交房和买受人逾期付款的违约责任不对等

典型条款

(一)买受人未按本合同约定的时间付款,按逾期时间,分别处理:1逾期在90日之内的,自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止,买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金,合同继续履行。2逾期超过90日的,出卖人有权单方解除《买卖合同》;但出卖人解除合同的权利应当在解除权发生之日起一年内行使。出卖人同意继续履行合同的,自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止,买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。

(二)出卖人如未按合同约定期限交付本房产,按逾期时间,分别处理(不作累加):1、逾期在90日以内(含90日),自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金,合同继续履行;2、逾期超过90日的,买受人有权在约定的交付期限届满之日起四个月内解除合同。买受人解除合同的,出卖人按购房总价款的百分之一向买受人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的,经买受人同意,合同继续履行。自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。违约金总金额不得超过购房总价款的百分之二

(三)关于《买卖合同》解除的补充约定:因买受人违约而导致《买卖合同》解除的,买受人应当向出卖人支付购房总价款百分之二十的违约金……

点评意见:以上条款出于同一合同文本附件,通过条款的对比我们可以发现,违约条款的设置存在严重不平等的现象。

一是逾期违约金规定不平等。买受人逾期付款90日内的日违约金为逾期应付款0.03%,超过90日未解除合同的日违约金为逾期应付款0.04%且不设上限。出卖人逾期交房,只需按日支付买受人已付房款0.01%(不论逾期是否超过90日)的违约金,且规定违约金总金额不超过购房总价款的2%。假设一套商品房的价格为1000万元,j若买受人按揭贷款首付款为300万元,未付款为700万元,则买受人逾期付款90日内需每日支付700*0.03%=2100的违约金,而出卖人逾期交房时,只需每日支付300*0.01%=300的违约金,违约责任只有买受人的1/7k以此类推,首付400万元时,90日内买受人和出卖人的日违约金为1800元和400元;首付500万元时为1500元和500元;首付600万元时为1200元和600元;首付700万元时为900元和700元……超过90日时买受人违约责任更大。由此可见,出卖人的违约责任明显低于买受人的违约责任,造成买卖双方权利义务严重不平等。根据《合同法》第四十条规定,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

二是解除合同的违约金严重不平等。因买受人违约导致合同解除的,买受人需支付购房总价款20%的违约金;因出卖人违约导致解除合同的,出卖人只需支付购房总价款1%的违约金。即买受人的合同解除违约金是出卖人的20

三是解约期限不平等。买受人违约的,出卖人自解除权发生之日(即逾期付款第91日)起一年内可行使合同解除权,解约期限为1;出卖人违约的,买受人合同解除权的期限为自约定的交付期限届满之日起四个月内,但由于合同约定在逾期交付的90日内不能解除合同,所以买受人真正可以行使合同解除权的期间是从出卖人逾期交付90日后的1个月。即出卖人的解约期限为1年,买受人的解约期限为1个月,买受人合同解除权的行使期间被大大缩短。

涉评条款在同样违约的情形下,无论是解约期限还是违约金设定,均对买受人一方不公平,应当进行调整。

五、不可抗力的范围过于宽泛

条款一:1.主合同约定的不可抗力,主要是指重大的自然灾害、重大的社会非正常事件、政府行为等出卖人不可预见、不可控制并不可避免的事件,包括但不限于:(1)遇到日降雨量超过50毫米,日最高气温达到37摄氏度及以上,风力6级及以上等异常气象……

条款二:“本合同所指的不可抗力,包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、国家法律法规及政策变化、政府主管机关、测量机构原因导致延误、误差第三者过错行为、施工中遇到异常困难和重大技术问题不能及时解决等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。”

点评意见:根据《合同法》第117条的规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。“不可抗力”具有其明确的内涵,其适用条件是十分苛刻的,其适用范围也是有边界的。而房地产开发具有很强的专业性,房地产企业应有足够的经验和能力判断天气因素可能对施工带来的影响,并且能够预判政府测量中可能存在的相关误差,在施工过程中对这些问题足以预见并在工期设置上做出适当安排的可能,完全可以避免这类情形对合同履行带来的不良影响。所以这类情形由于其是可预见、可避免、可克服的,就不属于“不可抗力”的范畴。“第三者过错行为”不具有“不能预见、不能避免并不能克服”的特点,明显也不属于不可抗力。

六、质量争议以原监理单位验收或检测意见为准

条款一:“若经过验收后,双方对维修工程质量仍有不同意见的,则以本房地产原监理单位验收或检测意见为准,但买受人确有证据证明出卖人未完成保修义务的除外。”

条款二:1)“……双方对是否属于重大质量瑕疵存在争议的,双方同意提请本项目原监理单位进行检测并接受其检测结论,检测费用由检测结论不支持的一方承担。”(2)“双方委托的监理单位原则上为原监理单位。”

点评意见:项目原监理单位为出卖人所聘请并支付监理费,竣工验收经其确认认可,由其作为买卖双方质量争议的裁决者无法保证公平公正,应由与买卖双方无利害关系的第三方检测机构验收检测结果为准。

七、对原规划、设计任意变更及免除通知义务

典型条款:“在不影响本房地产的质量和使用功能的情况下,经政府主管部门和设计单位同意,出卖人可对原有规划、设计做出局部调整,并且可不通知买受人;若该变更无需政府主管部门或设计单位同意的,则出卖人亦可不通知买受人。除买受人因规划、设计变更而遭受的直接损失外,出卖人不承担赔偿责任。”

点评意见:该条款中规定在不影响本房地产的质量和使用功能的情况下,出卖人可对原有规划、设计做出局部调整,可不通知买受人。首先,对原规划设计的局部调整是否影响到买受人所购商品房质量或使用功能并没有一个明确的标准,只是一个模糊的界线,买受人与出卖人对此也可能有不同的理解;其次,对原规划设计进行局部调整,有可能对房屋买卖合同内容进行了变更,而合同内容的变更需要双方当事人协商一致,否则该变更的内容对买受人不具有约束力;最后,通知义务是房屋买卖合同的附随义务,其主要价值及作用是要求合同一方当事人基于诚实信用及交易习惯保护对方当事人利益不受损失,保障买受人的知情同意权,而该条款免除了出卖人对规划等事项变更的通知义务,违反了民事法律行为应当遵循的诚实信用原则。

八、将法定属于全体业主共有的合法权益违法约定属于出卖人所有

条款一:“买受人同意:……出卖人有权在本房地产项目范围内外墙、屋顶、大堂、电梯间、公共场所、公共绿地发布广告或允许他人发布广告,并取得收益。

条款二:“本房地产项目及相应楼栋的命名权和屋顶、商业裙楼外墙面及住宅楼外墙面广告权益归出卖人所有出卖人可以无偿使用……”

点评意见:涉评条款中将法定属于业主共有的“外墙、屋顶、大堂、电梯间、公共场所、公共绿地”等物业共有部分,规定为出卖人所有,直接违反了《物权法》《物业管理条例》等法律法规关于共有部分、物业共用部位、共用设施设备的规定,应属无效条款。

《物权法》第七十二条的规定:业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务。

《物业管理条例》第二十七条:“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。”第五十四条规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。”

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定,物权法所称共有部分包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分。

《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定,住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

九、按揭不成不论原因均需要买受人一次性付款或短期内一次性付款

典型条款:“买受人选择按揭方式付款的,无论何种原因导致买受人未能获得贷款或者获得贷款金额不足以支付全部购房款或者贷款银行未及时放款的,买受人的付款义务均不能减轻或者免除,买受人应在主合同第六条约定的期限内付清全部购房款。”

点评意见:按揭不成的原因有多种,不可一概而论,该条款未具体区分导致买受人按揭不成的原因,一概要求买受人承担一次性付款,不符合法律规定。只有因买受人个人原因导致按揭不成的,才能要求买受人承担一次性付款的责任;因出卖人原因、不可抗力等导致买受人按揭不成的,不应由买受人承担一次性付款责任。

十、不论逾期付款金额大小,出卖人都有权单方面解除合同

典型条款:“……因此双方一致同意,若买受人逾期支付任何一笔款项超过五天的,出卖人有权单方解除合同。”

点评意见:根据《合同法》第167条的规定,分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的,出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。因此,该条款忽略了买受人已付房款总金额,任意扩大出卖方解除权限,导致买受人要承担极大的合同解除风险,即:买受人可能因为逾期支付极小的金额,而导致出卖人解除合同。因此该条款的设定不公平不合理。

十一、不合理规定以预缴物业服务费为交房条件

典型条款:“卖方委托深圳市某物业管理有限公司协助卖方为买方办理合同项下的商品房入伙/交付手续,买方须付清全部房款或办妥按揭手续(以卖方收到按揭银行放款为准)并完全履行合同约定的各项义务,同时付清入伙时应交纳的全部费用(包括卖方以及卖方委托的物业管理公司收取的费用)后方可办理入伙/交付手续,卖方不因此承担延期交付的违约责任。”

点评意见:出卖人除房屋买卖合同约定的成交价款外,无权再行收取买受人其他费用,买受人支付物业管理费是入伙后跟物业服务企业之间的合同法律关系与出卖人无关,不应当作为出卖人交房的条件。

十二、随意规定由出卖人收取物业服务费

典型条款:……乙方同意向甲方按每月每平方米建筑面积支付人民币0.9元的额外服务补贴,该部分费用由乙方缴纳物业管理费时一并缴纳。”

点评意见:该条款规定了买受人需在房屋产权期限内“终身”支付该额外服务补贴,但对额外服务的具体内容未作说明,买受人的知情权未得到充分保障。

 

根据此次调查结果,深圳市消委会针对其中的不公平格式条款进行了点评,并与房地产企业进行了座谈,听取了各房地产企业的意见。大部分房地产企业对点评的内容表示充分肯定,并向我会书面反馈了意见,表示将在后续开发项目中,依法对合同条款进行修改和完善。

市消委会通过此次的调查研究及与相关企业的沟通,发现由于商品房买卖中消费者处于弱势地位,类似点评意见中的不公平条款在我市房地产行业中普遍存在,不公平、不合理的格式条款层出不穷,严重危害消费者权益。深圳市消委会将持续关注房地产消费领域,继续跟进此次点评企业的整改情况,逐步推进房地产消费领域格式条款的规范化,更好的保护广大消费者的合法权益。


你可能喜欢

听书软件神秘顾客调查结果报告

你使用过听书软件吗?有在听书软件中消费...

深圳市消费者委员会

2018-11-16

【月月315】深圳市消委会开展听书软件监督工作

近年来,随着互联网的快速发展和广泛普...

深圳市消费者委员会

2018-11-14

【调查问卷】护眼灯真的“护眼”吗?我们来测测看......

中段考试过去了,期末还会远吗?考试前夕...

深圳市消费者委员会

2018-11-13

深圳市超市(便利店)行业企业投诉量排行榜

11月8日,为加强对商品和服务的社会监督,...

深圳市消费者委员会

2018-11-08